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Le propriétaire d'un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ?
Il est possible de mettre en vente un logement habité par un locataire. Mais les conditions pour le faire sont différentes selon qu'il s'agit d'un logement loué avec un bail d'habitation vide (soit logement vide), ou d'un logement loué avec un bail d'habitation meublé ou un bail mobilité (soit logement meublé) :
1. Le propriétaire d'un logement loué vide peut mettre en vente ce logement, même s'il est habité par un locataire.
À savoir
Le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (par exemple, en cas de mise en vente de l'immeuble).
2. Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :
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Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées
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Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le dépôt de garantie à son départ du logement.
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L'engagement de la caution du locataire demeure, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire.
3. Si le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tour, il doit respecter un délai spécifique avant de donner son préavis (congé) au locataire en place :
Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) pour la fin du bail en cours. Toutefois, le congé ne prendra effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la date de signature de l'acte authentique.
Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) au locataire à la fin du bail.
Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin de la 1re reconduction tacite du bail ou à la fin du 1er renouvellement du bail.
Par exemple, si le propriétaire a acheté le logement le 1er mars 2025 et que le bail prend fin le 31 mai 2027, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1re reconduction, qui a lieu le 31 mai 2030.
À savoir
Si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de la mairie de la commune ou de l'
Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin du bail.
À savoir
Si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de l'
Le propriétaire d'un logement loué meublé peut vendre ce logement, même s'il est habité par un locataire.
Mais les règles sont différentes selon que le logement est loué avec un bail d'habitation ou avec un bail mobilité :
Le propriétaire peut vendre le logement ou le céder gratuitement, alors que le bail d'habitation meublé est en cours.
À savoir
Le locataire peut acheter le logement qu'il habite, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (exemple : mise en vente de l'immeuble).
Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :
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Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées
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Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le dépôt de garantie, si la location prend fin.
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L'engagement de la caution demeure, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire.
Le propriétaire peut vendre le logement, ou le céder gratuitement, alors que le bail mobilité est en cours.
Le nouveau propriétaire doit indiquer les informations suivantes au locataire :
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Son nom ou dénomination
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Son domicile ou siège social
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Nom et adresse de l'agence immobilière (si nécessaire)
Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire.
Textes de référence
Code civil : article 1743
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 3
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 15
Arrêté du 13 décembre 2017 sur la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-13
